最好的证券公司房企债务风险尚未完全化解

政策面：多维度松绑构建“稳市场”窗口

2025年9月，房地产政策延续“因城施策”基调，核心围绕“降低购房成本、放宽购房资格、优化市场环境”展开。信贷方面，央行牵头推出的房贷新政于9月1日正式落地，以上海为代表的一线城市率先实现“首套、二套房贷利率统一定价”，二套房贷利率从之前的LPR-5BP降至LPR-45BP（如上海二套房贷利率从3.45%降至3.36%），存量客户同步享受利率下调，直接减轻购房者月供压力；限购政策进一步松绑，北京五环外、上海外环外不再限制购房套数，非户籍居民缴纳社保或个税年限从2年缩短至1年，扩大了购房群体范围；公积金政策优化，苏州、上海等地提高公积金贷款额度（如上海二星级以上绿色建筑住房公积金最高贷款额度上浮15%，多子女家庭首套贷款额度可达216万元），并支持公积金提取支付首付款，缓解购房者首付压力。此外，《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》实施，要求房企、中介保存客户资料不少于10年，遏制“房产代持”“资金违规流入楼市”等灰色交易，为市场营造更透明的环境。

市场现状：分化加剧下的“伪底部”风险

尽管政策暖风频吹，但9月楼市并非“遍地黄金”。库存方面，2025年上半年全国商品住宅库存达4.08亿平方米，同比增长6.5%，二线、三线城市库存去化周期分别高达34.3个月、47.6个月，远超12个月的合理区间；房价走势疲软，7月70个大中城市中仅6个新房价格环比上涨，二手房价格环比上涨的城市仅1个，杭州、宁波等强二线城市二手房价同比跌幅超2%，温州、金华等城市同比跌幅更是超过5%。房企债务风险尚未完全化解，截至2025年8月，已有77家房企发生债务违约，20家出险房企虽完成超1.2万亿元债务重组，但仍有45家沪深上市房企上半年预告亏损（占比63.4%），部分房企为回笼资金可能通过“降价促销”吸引购房者，但背后暗藏“减配交付”“延期交房”等风险。

区域分化：“冰火两重天”的市场格局

一线城市与三四线城市呈现明显分化。一线城市（如北京、上海）凭借人口流入、产业支撑，政策松绑后市场快速响应：北京通州新政后，改善型项目日均到访量增长150%，上海外环外部分楼盘周末认购量提升88%；而多数三四线城市（如广西部分三线城市）由于人口外流、产业空心化，即便限购全面放开，市场仍无明显起色，库存去化周期超50个月，政策效果可能不及预期。

购房者策略：理性决策的三大维度

1. 城市选择：优先聚焦“政策红利+基本面支撑”的核心区域，如北京五环外、上海外环外等限购松绑的近郊板块（受益于城市轨道交通延伸，长期增值潜力大）；获得中央财政城市更新补助的城市（如东部超大特大城市，8亿元资金支持改善基础设施，带动周边房价企稳）；库存去化周期低于18个月的强二线城市核心区（如杭州钱江新城、成都天府新区，供需关系相对健康，价格下行空间有限）。

2. 房源甄别：警惕“低价陷阱”，优先选择财务稳健的央企、国企开发项目（如保利、华润），或已完成债务重组的头部民企项目（如龙湖、滨江），避免购买“高负债房企+高库存区域”的楼盘；对于存量房，仔细核查房屋产权是否清晰、是否存在抵押查封等情况，借助《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》要求中介提供完整交易记录，降低交易风险；绿色建筑住房可享受公积金贷款额度上浮优惠（如上海二星级以上绿色建筑上浮15%），这类房源居住成本更低，符合未来趋势。

3. 需求匹配：刚需群体可把握9月利率下调窗口期，优先选择“低总价+近地铁”的刚需盘（如北京通州、上海临港的刚需项目），利用公积金贷款降低首付压力（如上海多子女家庭首套贷款额度可达216万元），同时关注开发商推出的“首付分期”“老带新优惠”等活动，进一步降低成本；改善群体可借助限购松绑政策，置换核心区域的高品质住房（如上海黄浦滨江、北京朝阳公园的改善盘），但需注意“卖一买一”的时间衔接，避免因市场波动导致资金链紧张。无论刚需还是改善，都应避免“加杠杆炒房”，根据家庭收入水平合理规划贷款期限（月供占比不超过家庭月收入的30%），防止政策变动或收入波动引发断供风险。